任意売却の手続は、大まかには以下のような流れで進んでいきます。
- 住宅ローンの返済延滞・倒産
- 不動産業者と媒介契約を締結
- 不動産の現況調査・評価
- 買い手探し
- 配分案の作成と債権者間の調整
- 代金決済・登記・引渡し
ここからは、個別の手続を説明していきます。
1．住宅ローンの返済延滞・倒産
任意売却は、住宅ローンや不動産担保ローンの返済延滞、借主の倒産をきっかけにして始まります。
場合によっては、債権者から借主に対して「任意売却をしませんか？」と打診する場合があります。
2．不動産業者と媒介契約を締結
所有者が任意売却を決意した場合には、不動産業者に売却を依頼し、不動産業者と媒介契約を締結します。
3．不動産の現況調査・評価
所有者が任意売却を決意した場合には、不動産業者に売却を依頼し、不動産業者と媒介契約を締結します。
4．買い手探し
いくら所有者や債権者が売りたいと思っても、買い手がいなければ任意売却は成立しません。
基本的には、不動産業者がネットワークを駆使して買い手を探してきます。
場合によっては、金融機関側が取引先等を通じて買い手を見つけることもあります。
5．配分案の作成と債権者間の調整
任意売却においては、
売却代金では住宅ローンを完済できないのが一般的ですので、その場合には、売却代金の配分案を作成する必要があります。
配分案は、債権者全員の理解を得られるように、合理的で公平な案を作成することが重要です。
原則的には、担保権の順位に従ったものになります。
そのように作成した配分案を叩き台として、不動産業者が債権者と担保や差押えの解除料の交渉を行います。
所有者が破産している事案では、破産管財人が調整を行う場合もあります。
6．代金決済・登記・引渡し
買い手が見つかり、債権者との交渉がまとまったら、いよいよ決済日（売却代金の支払の日）を迎えます。
この決済は、次のような流れで進んでいきます。
- 契約書への調印
- 代金の支払
- 配分案に応じた弁済
- 抵当権解除証書の交付
- 登記申請
- 物件引渡し（カギの交付など）
決済日当日に必要書類の不備などが判明すると、取引を中止・延期せざるを得ないことにもなりますから、事前に不動産業者や司法書士と綿密に打ち合わせをして臨むことが重要です。
登記と不動産の引渡しが無事に終了すれば、任意売却は終了です。
残った住宅ローンの返済はどうする？
任意売却も無事に終了・・・
ここで忘れてはならないのが、残った債務（住宅ローンや不動産担保ローンの残額）の返済のことです。
「競売になったら借金が消える」と勘違いしている人が多いですが、そうではありません。
残った借金の処理方法を改めて検討しなければなりません。
